永然聯合法律事物所桃園所　曹馨方律師
張俊哲建築師事務所　張俊哲建築師審稿

依《公寓大廈管理條例》第十五條規定，住戶應依始用執照所載用途及規約使用專有部份、約定專用部份，不得擅自變更，又依《建築法》第七十二條規定，非經領得變更使用執照，不得變更其使用。地下室防空避難空間兼法定停車位雖有劃定停車格約定由特定區分所有權人專用，惟該車位於使用執照所載其規劃之用途，既然爲「停放汽車」，即不得變更作爲「停放機車」或圍起來作倉庫使用，特別是如將法定車位圍起來當作倉庫使用，將足以妨礙到公寓大廈住戶防空避難時之使用，影響住戶權益甚鉅。

又縱因考量部份所有權人有汽車停車位，家中卻僅有機車而無汽車可供停放，而欲以區分所有權人會議決議（依《公寓大廈管理條例》第三十一條規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之），同意該汽車停車位所有權人將其機車停放於約定於其專用之汽車停車位內，然因本條例第三十七條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因此，關於將汽車停車位改停放機車之問題，亦不得僅以區分所有權人會議決議變更之。

永然聯合法律事物所台中所　劉建成律師、楊銷樺律師

依《公寓大廈管理條例》組織之管理委員會履行區分所有權人會議決議事項、規約或本條例所授權之職務時，其與廠商簽訂之合約，考量交易秩序之維護，縱然其合約期問題超出委員會任期，對於次屆管理委員會仍屬有效，原則上應由次屆管理委員會繼續履行之。該合約簽訂後，是否得隨時終止，應視該合約之約款而定。另本條利修正後新增第三十七條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條利、規約或區分所有權人會議決議。」管理委員會日後執行職務應注意該條文之規定，切勿違反本條利、規約或區分所有權人會議決議，否則有無效之虞。且區分所有權人會議決議或規約得事先明文規定限制管理委員會簽訂各項合約之期限，以免管理委員會爛權。

永然聯合法律事物所桃園所　曹馨方律師

區分所有權人對於公寓大廈之事務處理及各區分所有權人之權利義務事項，在不違反法令限制範圍內，得自行透過區分所有權人會議決議，或訂定於規約內，使區分所有權人或住戶共同遵守。因此，公寓大廈社區對於違反繳納管理費用達一定金額之區分所有權人，亦不妨透過區分所有權人會議決議，限制或禁止其於該次區分所有權人會議之表決權。

惟一《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項規定，住戶違反義務之處理方式，非經載明於規約，不生效力。因此，即使於區分所有權人會議決議通過，對於違反繳納管理費義務之區分所有權人予以禁止表決權之處罰，亦必須修改規約將此決議內容載明於規約上，否則並不發生禁止其參與表決之效力。